Sobre el retracto de colindantes de fincas rústicas
de resolución de un contrato de compraventa anterior, en realidad se trata de un derecho real de adquisición, e implica la celebración de una nueva transmisión del inicial adquirente en favor del retrayente, que es la persona que ejercita ese derecho de retracto, sea el original vendedor, que se haya reservado ese derecho, el arrendatario, un comunero, o un colindante.
La cuestión que nos planteamos es a propósito del retracto de colindantes a que se refiere el artículo 1.523 CC, y también el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, cuando estamos ante la compraventa de una finca rústica.
Señala el primero de esos preceptos que tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea, siempre que no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas; y también que si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
El segundo señala, por su parte, que tendrán dicho derecho los propietarios de fincas colindantes titulares de explotaciones prioritarias, cuando la venta sea de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo [que viene establecida en cada normativa autonómica distinguiendo entre secano o regadío, y por municipios o zonas], prefiriendo en caso de concurrencia de varios colindantes al dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo, y al dueño de la finca de menor extensión, si hay varios que cumplen esa condición, y al de mayor extensión si ninguna de las fincas colindantes iguala o supera, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo.
Ambos preceptos operan con distintos requisitos, y plazos, pero el fundamento de ambos es el mismo, y resulta esencial para entender la institución y aquellos supuestos en los que puede prosperar la acción de retracto dirigida a conseguir la venta forzosa en favor de quien ejercita esa acción: se trata de impedir el excesivo fraccionamiento de las tierras agrícolas y garantizar así que es posible su explotación, agrícola, no otra. El fundamento es el interés general, aunque redunde en beneficio de un particular, y por ello, en cuanto supone una restricción del derecho de propiedad, su regulación debe ser interpretada restrictivamente en beneficio del adquirente.
En este sentido se expresa la STS 94/2008, de 4 de febrero, al afirmar que: «El retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente. Se trata, en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues, aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general (sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de2004). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma».
El plazo para el ejercicio de la acción de retracto es de caducidad, nueve días desde la inscripción cuando se trata de un retracto de colindantes del artículo 1.523 CC, salvo que el retrayente hubiera tenido antes conocimiento completo de la compraventa (y sea posible probarlo, claro), en cuyo caso empezará a computarse el plazo desde ese momento [STS 5092013, de 22 de julio]; y un plazo mucho más amplio cuando se trate del retracto del artículo 27 de la ley de modernización: un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días desde la notificación, sin necesidad de esperar a la inscripción y al transcurso del plazo anual [STS 577/2018, de 17 de octubre].
El problema puede plantearse en ocasiones en torno a la naturaleza rústica o no de la finca que quiere ser retraída, porque si no es rústica huelga tratar del plazo de caducidad, y a este respeto es muy ilustrativa la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de octubre de 2023, cuando, después de recordar el carácter restrictivo con el que se tiene que interpretar la regulación del derecho de retracto, señala que:
«[…] la calificación de una finca, objeto de retracto de colindantes, como rústica o urbana es una cuestión de hecho, independiente de la calificación que presente desde la perspectiva administrativa o fiscal, como se ha matizado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debiendo contemplarse tanto desde el punto de vista de la calificación legal del predio (naturaleza) como su destino (finalidad), pues no basta con que se acredite su condición de rústica si la finalidad con que se pretende retraer no responde a los fines y resultados reales y prácticos del retracto de colindantes –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo número 1005/2005, de 26 de octubre–. La finalidad del retracto de colindantes no es más que la de favorecer la agrupación de pequeñas parcelas para hacer más rentable el cultivo, eliminando el minifundio (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991). En el mismo sentido, resulta aplicable la doctrina jurisprudencial que sienta “no haber explotación agraria cuando los cultivos son transitorios, de pequeña escala, improvisados o aparentes, porque la explotación ha de ser sistemática, permanente y exclusiva, con producción de resultados sensibles y proporcionados” y que «cuando sólo parte del terreno se dedica al cultivo agrícola y el destino es, por la proximidad a barrios y calles, de carácter urbano, no puede afirmarse la finalidad legal del retracto” (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1973)».
Planteado el problema ⸻incluso antes en caso de estar interesado en la adquisición de una finca que pueda plantear esos problemas⸻ convendrá asesorarse adecuadamente para evaluar las posibilidades y actuar en consecuencia.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado