Comunidad de propietarios, falta de acuerdo y juicio de equidad

El artículo 17 LPH es el precepto que se refiere a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos pro la comunidad de propietarios, estableciendo, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, pero con importantes excepciones, como son los supuestos del artículo 10 LPH, que establece una serie de actuaciones obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo, y los apartados del mismo artículo 17 LPH que exigen distintas mayorías según el tipo de acuerdo a que se refiera. Para aquellos acuerdos que no afectan al título constitutivo de la propiedad horizontal, ni a los estatutos de la comunidad, y tampoco se rigen por reglas especiales recogidas en los apartados 1 a 6 de dicho precepto, señala el artículo 17.7 LPH que bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y que en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Se trata de una doble mayoría que se exige para la adopción de cualquier acuerdo, de propietarios y de cuotas de participación, no solo para aquellos que pueden aprobarse por mayoría simple, lo que plantea la posibilidad de qué es lo que ocurre en caso de que no se pueda conseguir esa doble mayoría, es decir, que se consiga una mayoría de propietarios o de coeficientes, pero no ambas.

A ese supuesto se refiere el segundo párrafo del artículo 17.7 LPH, el cual establece que   “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”

Aunque la naturaleza jurídica de este proceso singular puede ser discutible y discutida, alno existir referencia alguna al mismo  en nuestro ordenamiento procesal, y tampoco en la Ley de Jurisdicción Voluntaria, parece que tendría cabida  dentro de esta última ley, que se refiere (artículo 1.2 LJV), a “todos aquellos que requieran la intervención de un órgano jurisdiccional para la tutela de derechos e intereses en materia de derecho civil y mercantil, sin que exista controversia que deba suscitarse en un proceso contencioso”, en cuanto que lo que se pretende no es tanto una resolución judicial que se resuelva el conflicto aplicando el Derecho, como una resolución en equidad que, en beneficio de los intereses de la comunidad, solvente la imposibilidad de conseguir un acuerdo.

Requisito sine qua non para poder acudir al juicio de equidad es, por tanto, que no exista acuerdo en la junta de propietarios en el sentido estricto de que sea imposible conseguir la doble mayoría de propietarios y coeficientes, por lo que no es posible acudir a este proceso si no existe esa situación de bloqueo (SAP Madrid (Sección 20ª) 494/2016, de 23 noviembre), sin que sea suficiente para acudir al juicio de equidad que exista división en la junta si la misma adopta un acuerdo, sea positivo o negativo, y lo que ocurre es que no se está de acuerdo.

En este sentido es muy clara la SAP Asturias (Secc. 7ª) núm. 573/2007, de 11 de diciembre, cuando señala que “no siempre que una determinada propuesta deja de ser aprobada por no alcanzarse las mayorías necesarias para ello puede acudirse al juicio de equidad, pues los acuerdos de la Junta, cuando se trata de aprobar propuestas, pueden adoptarse en sentido positivo o en sentido negativo, … De modo que cuando, como en este caso, la Junta de Propietarios se plantea aprobar una o varias propuestas, en relación con una cuestión (la reposición de las jardineras) que, por más que afecte a elementos comunes del edificio, no resulta determinante para el normal funcionamiento de la Comunidad, y no se alcanza mayoría suficiente para aprobar ninguna de ellas, la conclusión que debe alcanzarse es que han sido rechazadas todas las que conllevan una modificación del “status quo”, con lo cual, no es que no exista acuerdo, sino que el acuerdo existe, pero en sentido negativo o denegatorio. En estos casos, la voluntad de la Comunidad está clara, y el Juez no puede sustituir en su cometido al órgano soberano -Junta de Propietarios- competente para la toma de tales decisiones, salvo para revisar éstas cuando se ejerciten en tiempo y forma las acciones de impugnación de acuerdos.

De lo que se trata, en definitiva, es de que el juzgador, a través del juicio de equidad, supla la voluntad de la comunidad porque esta no puede formarse, no de sustituir la voluntad expresada por la junta de propietarios, y por eso, si el discrepante no está conforme con un acuerdo, lo que puede hacer es impugnarlo judicialmente, conforme a lo previsto en el artículo 18 LPH, o bien plantear en otra junta de propietarios una nueva propuesta que pueda ser aceptada, o bien desistir y aceptar la voluntad mayoritaria. Lo que no puede hacer en ningún caso es acudir a la equidad para revocar un acuerdo válidamente adoptado. un acuerdo que, recordemos, debe cumplirse mientras que no se suspenda cautelarmente en un proceso de impugnación judicial (18.4 LPH).

En caso de plantearse un juicio de equidad para intentar cambiar el tener de un acuerdo válidamente adoptado, se podía invocar – Auto del TS (Sala 1ª) de 15/10/2013 (Recurso 3420/2012) – una excepción de inadecuación del procedimiento de equidad, en tanto que sí existió un acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios (favorable en el caso concreto a que se refiere al mantenimiento de los cargos de presidente y administrador), y “habiendo acuerdo y no estando en situación de bloqueo por no concurrir la doble mayoría de votos y coeficientes, el cauce adecuado no era el juicio de equidad sino el procedimiento de impugnación de acuerdos del art. 18 LPH.”

Se trata en todo caso de un proceso excepcional, aplicable en principio, solo a aquellos supuestos que pueden ser aprobados por mayoría simple a que se refiere el mismo artículo 17.7 LPH en el que aparece previsto, y siempre que exista una stiuación de bloqueo efectivo del máximo órgano de gobierno de la comunidad de la que se pueda derivar un daño para la propia comunidad (por ejemplo, el relevo y nombramiento del presidente de la comunidad, o la incapacidad del designado), aunque la ubicación y la utilización del plural, introduce la duda sobre si es o no aplicable a otros supuestos para los que se requiere la unanimidad de los propietarios o una mayoría especial, lo que, partiendo del principio de que el juez no puede suplir la voluntad de la comunidad, que puede expresarse de forma positiva o negativa, exige examinar caso por caso.

José Ignacio Martínez Pallarés