La resolución unilateral por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento de ascensores

La cuestión que se plantea se refiere a los contratos de mantenimiento de ascensores celebrados entre una empresa mantenedora y una comunidad de propietarios, que suelen concertarse por un tiempo determinado – antes eran frecuentes los plazos de 10 años, siendo lo habitual ahora mismo plazos de 5 y 3 años – al final del cual el contrato se renueva automáticamente por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con una determinada antelación (30 o 60 días), pactándose en el mismo contrato normalmente la posibilidad de resolución unilateral, o las consecuencias de una resolución unilateral por cualquiera de las partes antes de su fecha de terminación, acordando a tales efectos una indemnización; un supuesto típico es que se acuerda que la parte que lo dé por finalizado, debe abonar a la otra una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada con los descuentos porcentuales que suelen acordarse con el cliente sobre el precio “base” fijado por la empresa mantenedora en atención a la duración del contrato.

Si es posible o no esa cancelación anticipada, si depende o no de la condición que tenga la parte contratante del servicio, si es lícita la cláusula en la que se pacta esa indemnización, si cabe o no su moderación judicial, y es posible que la empresa mantenedora reclame otros daños al margen de lo pactado contractualmente son algunas de las cuestiones que nos podemos plantear.

Los principios generales de la contratación viene recogidos en nuestro Código Civil, señalando el artículo 1.091 que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos”, refiriéndose los artículos 1.101, 1.106 y 1.108 a la responsabilidad por dolo, culpa o negligencia en el cumplimiento de las obligaciones, y el artículo 1.124 a las consecuencias del incumplimiento, declarando el artículo 1.255 que “Los contratantes podrán establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público.”, artículo que puesto en relación con el artículo 1.091 del mismo cuerpo legal viene a consagrar el principio “pacta sunt servanda”.

A partir de este punto, en el caso de que el contratante del servicio no ostente la condición de consumidor, porque el destino del servicio contratado quede integrado plenamente en el marco de la actividad empresarial o profesional de prestación de servicios (piénsese en la empresa explotadora de un edificio de oficinas, o de una residencia o un hotel) el contexto interpretativo de la voluntad negocial se proyecta sobre toda la relación contractual, es decir, tanto sobre las obligaciones principales como sobre las accesorias, como es la cláusula penal.

En este caso, como señala la STS 149/2014, de 10 de marzo, y atendiendo escrupulosamente al principio dispositivo de las partes, no cabe la moderación judicial de la pena si el evento al que se refiere la cláusula penal es precisamente el desistimiento unilateral, porque cuando la obligación penal se aleja del plano indemnizatorio del incumplimiento contractual en aras a la previsión específica de otros hechos relevantes de la relación contractual, como es el caso en el que  se penaliza el desistimiento unilateral del vínculo contractual por alguna de las partes, “la valoración judicial respecto al alcance patrimonial, o “exceso” de dicha pena queda excluida y, por tanto, fuera de la facultad de moderación (STS 1 de junio de 2006, núm. 384/2009), a semejanza de lo que ocurre cuando el hecho previsto es el propio incumplimiento parcial o irregular de la obligación, tal y como argumenta la parte recurrente. En este contexto, la producción del evento específicamente previsto, en nuestro caso, el ejercicio unilateral de la facultad de desistimiento determina la aplicación de la pena sin necesidad de probar la idoneidad de ese hecho en el plano del incumplimiento contractual y, en consecuencia, de los daños contractuales que pudieran derivarse. Todo ello, acorde con el principio dispositivo de las partes.”

El supuesto es completamente distinto cuando se trata de comunidades de propietarios, que ostentan la condición de consumidores, pese a que haya quien defiende lo contrario por el hecho de que se trata de una entidad que, aunque no tenga personalidad jurídica, porque el legislador no lo ha considerado oportuno, dispone de una serie de órganos de gobierno que lo asemejan a una sociedad, lo que impide una situación de superioridad de la empresa mantenedora en la negociación de los contratos, tratando de obviar el concepto de consumidor, que incluye (artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios – TRLGDCU) a las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, y también a las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.”

Tratándose de comunidades de propietarios es de aplicación el artículo 62.3 del citado TRLGDCU que señala que: “3. En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato. El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.”

Pues bien, la STS 152/2014, de 11 de marzo, se hace eco de la existencia de soluciones dispares por diferentes audiencias provinciales, señalando  mientras que un primer grupo de sentencias se decanta por la nulidad de cualquier tipo de indemnización que infrinja el artículo 62.3 del RDL 1/2007 (SSAP de Murcia, Sección 5ª, de 3 de mayo de 2011 y de 31 de julio de 2012), hay un segundo grupo que declara la validez de las cláusulas indemnizatorias por resolución unilateral, esto es, por causa distinta a las previstas en el artículo 62.3 del RDL 1/2007, fijando diferentes porcentajes indemnizatorios en función de las cuotas mensuales pendientes (SSAP de Cádiz, Sección 2ª, de 30 de marzo de 2011 y de 5 de octubre de 2011), mientras que hay un tercer grupo, en las que, en una de las sentencias aportadas se declara nula la cláusula de indemnización y en la segunda se declara válida, con una moderación de la responsabilidad en el 30% (SSAP de Murcia, sección la, de 14 de julio de 2009 y de 10 de febrero de 2010).

En este caso,  señala el Tribunal Supremo que la aplicación de la facultad judicial de moderación equitativa de la pena debe de ser valorada en el ámbito de la particular ineficacia contractual que se deriva de la nulidad de una cláusula declarada abusiva, con fundamento tanto en el específico régimen jurídico dispuesto por la legislación de consumidores y de condiciones generales a tal efecto, como en la propia naturaleza del fenómeno jurídico de las condiciones generales, como un modo de contratar, claramente diferenciado de la naturaleza y régimen del paradigma del contrato por negociación. Y en este contexto, afirma el Alto Tribunal, “debe diferenciarse la labor interpretativa consistente en una mera y directa moderación por el juez de la cláusula declarada abusiva, extremo que prohíbe la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sentencia de 14 de junio de 2012, en interpretación de la directiva 93/13/CE del Consejo, de 5 de abril de 1993, del juicio de eficacia contractual resultante que necesariamente se deriva tras la declaración de abusividad de la cláusula en cuestión”, por lo que, declarada la abusividad de la pena convencional prevista para el ejercicio del desistimiento unilateral del contrato, y por tanto, la imposibilidad de su moderación, la respuesta a la cuestión de si en el caso concreto de la valoración de la eficacia del contrato puede derivarse un contenido indemnizatorio en favor del predisponente, afirma que debe ser negativa con fundamento “tanto en el juicio o valoración causal de la eficacia contractual anteriormente señalada, en donde la indemnización de daños pretendida por el predisponente tampoco encuentra asidero en los parámetros de ponderación aplicables al presente caso, ya en orden a la observancia del principio de buena fe contractual, o bien, en aras a la sanción de un enriquecimiento injustificado del adherente, como en la propia imposibilidad de moderar directamente el contenido de la cláusula declarada abusiva.”

Es decir, que la invalidez de estas cláusulas penales indemnizatorias por no responder a un daño real justificado y adecuado al real perjuicio sufrido por la empresa en el caso de que se resuelva unilateralmente su contrato, no impiden que las empresas de ascensores que han visto su contrato resuelto unilateralmente puedan reclamar sus daños y perjuicios, siempre que exista una acreditación real de ese daño concreto producido por la resolución unilateral.

En este sentido, por ejemplo, la SAP Murcia (Sección 1ª) núm.249/2015, de 2 de julio, tras rechazar que un plazo de 3 años pueda ser considerado abusivo  (la SAP Murcia 108/2012, de 28 de febrero, afirmó que tampoco lo era un plazo de 5 años)  sí que rechaza la cláusula de penalización prevista por abusiva “en cuanto somete la posibilidad de rescisión unilateral del contrato por parte de comunidad de propietarios a una cláusula penal desproporcionada, consistente en satisfacer una indemnización del 50 % del importe de facturación pendiente de emitirse hasta la fecha de finalización del periodo pactado, que implica el abono de servicios no prestados, sin contener datos para evidenciar su proporcionalidad con los perjuicios causados”, señalando a continuación que la nulidad determina la inaplicabilidad de la cláusula de penalización sin posibilidad de moderación, y el rechazo de cualquier indemnización de los daños efectivamente causados al no haber quedado debidamente acreditados, que es lo único – SAP Murcia (Sección 5ª) núm. 36/2015, de 3 de marzo- que están facultados para solicitar.

Y abundando en el mismo sentido la SAP Murcia (Sección 5ª) núm. 109/2016, de 17 de mayo, señala que la reclamación de los daños efectivamente causados no puede basarse en la duración de un contrato que ha sido calificada de nula por abusiva – en el caso concreto examinado era de 10 años, pero a contrario sensu si el plazo es de 3 o 5 años sí que es un parámetro a tener en cuenta -, y la SAP Murcia (Sección 5ª), núm. 60/2017, de 7 de marzo, rechaza la reclamación de lucro cesante por la misma razón, la nulidad del plazo, y en cuanto al daño emergente derivado de la interrupción del contrato rechaza que pueda basarse en el valor de adquisición de una cartera de mantenimiento, máxime si no se tiene en cuenta el coste que para la empresa supone esa cartera.

En resumen, que es posible la cancelación anticipada unilateral del contrato cuando así está expresamente contemplado, y no será posible cuando no esté permitida esa posibilidad y el plazo no sea abusivo (hasta cinco años no lo sería), lo que permitirá a la empresa mantenedora la reclamación delos daños y perjuicios efectivamente sufridos, que en el caso de un no consumidor habrá que estar a lo libremente pactado a tal efectos en la cláusula penal, sin que sea posible su moderación judicial, mientras que tratándose de una comunidad de propietarios, que ostenta la condición de consumidor, dicha reclamación debe corresponderse con los daños y perjuicios efectivamente sufridos, lo que puede plantear problemas de prueba que no son insolubles, y que pueden suponer la obligación de la comunidad de indemnizar a la empresa mantenedora saliente.

José Ignacio Martínez Pallarés