Sobre la dotación del fondo de reserva en las comunidades de propietarios

La dotación de un fondo de reserva en las comunidades de propietarios viene regulada en el artículo 9.1.f. de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de todos los propietarios la de contribuir a su dotación, con arreglo a su respectiva cuota de participación, estando destinado el fondo así constituido, cuya titularidad es de la comunidad, a atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación, aunque se autoriza a que con cargo al mismo se suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Dicho fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Son varias las cuestiones que se plantean en este precepto, que fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH con la finalidad de que la comunidad pudiera atender sus obligaciones de reparación y conservación del inmueble, que vienen establecidas en los artículos 9 y 10 de la propia ley ―seguridad, habitabilidad y accesibilidad― , a lo que se añadió específicamente más tarde, por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la rehabilitación del inmueble, como son, la titularidad del fondo, la cuantificación de la dotación obligatoria, y su finalidad o destino.

En cuanto a la titularidad del fondo la ley es clara, corresponde a la comunidad de propietarios. Puede parecer sorprendente dicha declaración, puesto que los fondos recaudados por la comunidad de propietarios pertenecen a la comunidad, no a cada uno de los propietarios conforme a su respectiva a portación, pero dada su constitución como un fondo separado destinado a unos fines específicos, es útil para salir al paso de algunos propietarios que pueden considerarlo ―al principio al menos así ocurría, aunque hace tiempo que no lo oigo― como una hucha en la que han ido depositando unos fondos para cubrir determinadas eventualidades, que, de no producirse, podían recuperar en caso de transmisión de su vivienda.

En cuanto a la dotación del fondo la ley es igualmente clara, los propietarios tienen la obligación de contribuir «con arreglo a su respectiva cuota de participación», esto es, el porcentaje que se fije para esa dotación por la junta de propietarios, debe calcularse sobre la cuota de participación que tiene fijada cada propiedad respecto de la totalidad del inmueble, no sobre la cuota que a cada propietario resulte a pagar en el presupuesto ordinario de ingresos y gastos, que puede responder a un reparto del gasto (con participación y exención en según qué partidas) que no se corresponda con su cuota de participación. La razón es evidente, y es la finalidad de atender a obligaciones que siempre tienen carácter general, como es la de conservación, reparación y rehabilitación del inmueble.

Y con ello entramos en la última cuestión que se plantea, sobre la que gravitan las anteriormente planteadas, y es, cual es la finalidad del fondo así constituido.

La ley parece clara, al referirse a la reparación, conservación y rehabilitación del inmueble, pero dentro de esos conceptos, tan amplios, es lícito preguntarse si se refiere solo a gastos de ese tipo de carácter extraordinario, o si es posible comprender gastos de carácter ordinario, entre los que se podrían incluir los gastos de mantenimiento y reparaciones ordinarias del ejercicio, el mantenimiento de la puerta del garaje, por ejemplo, o la sustitución de bombillas, por poner un ejemplo más extremo. En principio se refiere a «obras», pero el propio precepto contempla la posibilidad de, con cargo a dicho fondo de reserva, «suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales» (que podría comprender esa sustitución de bombillas). La disposición adicional introducida en la LPH por la Ley 8/1999, por su parte, que preveía que «las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima» ―lo que remitía a esos gastos generales de conservación y mantenimiento―, fue modificada por la Ley 8/2013, pasando a referirse a «los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10», esto es los de conservación y mantenimiento ―incluyendo en todo caso las «necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato»­― que tienen carácter obligatorio y no precisan de acuerdo de junta, que solo puede acordar sobre la derrama que sea precisa en su caso (artículo 10.2 LPH).

Pues bien, si bien es cierto que la ley no distingue, por lo que nosotros no deberíamos distinguir, y que la redacción de dichos preceptos permite entender comprendido dentro de ese concepto general de conservación y mantenimiento todas aquellas actuaciones u obras dirigidas a reparar los daños o menoscabos experimentados por el inmueble como consecuencia de su normal uso y disfrute, así como los mantenimientos de instalaciones,  hay razones de orden práctico que invitan a dotar ese fondo de reserva de forma independiente a los gastos de mantenimiento ordinario, los derivados del uso cotidiano de los elementos comunes, que deben ser presupuestados y asumidos dentro de los gastos e ingresos ordinario, como son:

― La escasa cuantía del fondo (el 5%), que permitiría en muchas ocasiones no dotarlo realmente si se recurre al artificio contable de dotar el fondo de reserva, y restarle todos los gastos de carácter ordinario que pueden entenderse comprendidos en el mismo: seguro, mantenimiento de ascensor, mantenimiento de bombas y de puerta de garaje, etc.

― La forma de dotación del fondo, con arreglo a la cuota de participación sin distinción de grupos de gastos en los que puede haber propietarios que no participen; por ejemplo los locales comerciales en el pago de determinados gastos de mantenimiento de los que estén excluidos.

― La necesidad de asumir que los gastos extraordinarios terminan por existir, que pueden haber exigencias de actuación por parte de la administración pública, o de propietarios, por ejemplo por necesidades de accesibilidad, que obliguen a acometer actuaciones más o menos inmediatas, que difícilmente pueden ser asumidas por muchos propietarios con la misma inmediatez, ayudando mucho tener un fondo de reserva que permita en ocasiones acometer lo más urgente ―por ejemplo colocar andamios de paso en el caso de desprendimientos de la fachada sobre la vía pública― mientras se decide como afrontar dicha exigencias, y se recaban los fondos necesarios para ello.

En definitiva la comunidad de propietarios podrá acordar legítima y legalmente otra cosa, pero parece razonable que el fondo de reserva no se utilice para gastos ordinarios que pueden y deben ser presupuestados y dotados de forma ordinaria ―aunque legalmente estén igualmente dotados de forma ordinaria si su pago se detrae del fondo de reserva dotado ordinariamente―, y se reserve y dote suficientemente para todo ese tipo de obras y reparaciones extraordinarias que siempre, más tarde o más temprano, es necesario afrontar.

José Ignacio Martínez Pallarés.

NOTA: El apartado 10.1.f LPH ha sido modificada recientemente por el RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, elevando el mínimo del fondo de reserva al 10% del último presupuesto ordinario aprobado, y señala que su destino es ahora «atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley», frente a la «rehabilitación» a que se refería antes de la reforma.