La conciliación creativa de posiciones, intereses y derechos en el seno de una comunidad de propietarios: la subcomunidad de calefacción.
La propiedad horizontal ha sido calificada en alguna ocasión como «mater discordiarum», y hay razones para ello. Las comunidades de propietarios pueden ser una fuente casi inagotable de conflictos, dada la variedad de intereses y la complejidad de las relaciones, emociones y motivaciones de quienes las integran, que generan dinámicas y controversias, entreveradas de errores de información sobre los hechos o el derecho, o de una selección e interpretación sesgada de aquellos, que sirve no tanto a la conciliación como a la defensa numantina de las propias posiciones o intereses (¡muera yo con los filisteos!). Se trata de controversias que, en no pocas ocasiones, derivan en conflictos que terminan en los tribunales, y que serían evitables si se saben conciliar.
Un supuesto paradigmático sería el de los sistemas de calefacción y agua caliente sanitaria centralizadas que todavía existen en tantas comunidades de propietarios. Se trata de una instalación que requiere de todo un conjunto de elementos, como son, los espacios comunes de la propia edificación, como la sala de calderas, la acometida de combustible, calderas y en su caso de chimeneas de evacuación de gases, depósitos de combustible y agua, circuitos de conducciones diferenciadas que recorren el edificio, contadores para la individualización del consumo, radiadores, etc.; se trata de instalaciones que requieren de un mantenimiento continuo, y que son susceptibles de generar daños que deben estar convenientemente cubiertos; y se trata de instalaciones cuyo mantenimiento es cuestionado en no pocas ocasiones, por considerar más eficientes y acomodados a las propias necesidades y gustos los sistemas individuales.
El artículo 17.3 LPH establece que la supresión de un servicio común de interés general, como es este tipo de instalación, requiere del voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Conforme a este precepto, se trata de plantearlo en junta, si es necesario una y otra vez, hasta que se apruebe la supresión, lo que a veces requiere de un largo periodo de tiempo, mientras que se produce el cambio «social» en el seno de la comunidad, que permita adoptar el acuerdo.
Y sin embargo hay alternativas, a esa especie de todo o nada que conlleva la votación sobre la supresión de ese servicio, como es la recogida por la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2017 (BOE 14-8-2017), que consiste en la creación de una subcomunidad para calefacción y agua caliente sanitaria en el seno de la propia comunidad.
Se trata de un supuesto en el que se había acordado en el seno de la comunidad de propietarios de todo el edificio la descentralización del sistema de calefacción y agua caliente, pero en otra junta general posterior a tal acuerdo se autorizó a los vecinos disconformes con la descentralización para que pudieran seguir usando aquel sistema centralizado siempre que cumplieran una serie de requisitos, entre ellos, que crearan una comunidad independiente de la de todo el edificio, con sus propios órganos de gobierno y administración, para gestionar, mantener y conservar el sistema centralizado de calefacción y agua caliente con todos los elementos que lo integraban, que se les cedían para su uso exclusivo por aquellos que la integraran.
Se trata de una posibilidad que ya venía autorizada por la DGRN al amparo del artículo 2.b) de la LPH —que se refiere a la aplicabilidad de la LPH a las comunidades de hecho— que sirvió para autorizar la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, como los locales destinados a plazas de garaje, o la constitución de subcomunidades de propietarios sobre un elemento común como una piscina; y una posibilidad expresamente recogida en el artículo 2.d) en la LPH, introducido por la DF 1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio, que establece la aplicabilidad de la LPH a «las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica».
Establece la DGRN que la recta interpretación del precepto no requiere de que en el mismo título constitutivo se recoja expresamente tal posibilidad de creación de subcomunidades, lo que ocurrirá solo en contadas ocasiones, sino que basta simplemente con que no la prohíba, y aunque dejó sin decidir si dicho acuerdo podría encuadrarse en la regla 3.ª del artículo 17, bastando la misma mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas de participación (un 60%), del total de propietarios que se requiere para la supresión del servicio, porque en el caso particular examinado fue adoptado por unanimidad conforme al artículo 17, reglas 6.ª y 8.ª, —es decir, sin la oposición de ninguno de los propietarios presentes o ausentes—, abrió el camino para la constitución formal de dichas subcomunidades que permiten conciliar los intereses de unos y otros, aunque sean opuestos.
La solución pasa, por tanto, por adoptar el acuerdo de creación de una subcomunidad en el seno de la comunidad de la totalidad del edificio, por la mayoría necesaria —debiera bastar la misma mayoría cualificada que para la supresión, puesto que permite la conciliación de intereses mediante la convivencia de ambos sistemas, común centralizado y privativo— y otorgar el título constitutivo de esa subcomunidad, describiendo los elementos comunes sobre los que recae y determinando las fincas especiales que la integran, su cuota de participación, sus normas de funcionamiento, sus órganos de gobierno y de administración, y el nombramiento de las personas que los ocupan, para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y obviamente, como señala la propia resolución, no será obstáculo para ello que los estatutos prevean, como suele ser habitual, que «los gastos de calefacción serán sufragados con arreglo a su respectiva cuota de participación por todas las fincas especiales que estén dotadas del tal servicio» (a veces incluso conforme al número de unidades instaladas en cada finca), porque «la mera interpretación gramatical, lógica y adecuada para que tal norma produzca efecto conduce a admitir que, conforme a dicha regla, deba entenderse que, refiriéndose a un elemento común como es el relativo al servicio centralizado de calefacción y agua caliente, únicamente resulta aplicable a la subcomunidad respecto de las fincas que mantienen tal servicio y no a las que, después de la adopción del acuerdo de descentralización del mismo quedan excluidas de su uso».
No tiene por qué ser siempre un juego de todo o nada, un juego de suma cero que se soluciona mediante la imposición de la mayoría sobre la minoría, que no tiene por qué ser minoritaria (un 40%, es casi la mitad de la comunidad), y aunque lo fuera, porque a veces existe la posibilidad de conciliar intereses, incluso cuando son tan manifiestamente opuestos como es el caso (supresión frente a mantenimiento), y si existe hay que aprovecharla, porque todos ganan.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
