Resolución de contrato de compraventa de vivienda por falta de financiación, y cláusula rebus sic stantibus
En el caso de compraventa de una vivienda lo normal, con contadas excepciones, es que el comprador tenga que recurrir a un préstamo hipotecario para financiar la compra, y como también suele ser habitual que el promotor tenga que hacer lo propio para financiar la construcción, ha venido siendo práctica habitual la previsión en el préstamo hipotecario al promotor de la subrogación de los futuros compradores en el préstamo hipotecario de la vivienda, y que esta posibilidad de financiación se ofertara por la promotora a los posibles compradores, para los que suele ser esencial que se les conceda ese préstamo por la Entidad prestamista, y en esa confianza compran la vivienda, anticipan pagos a cuenta, y asumen la obligación de otorgar escritura de compraventa, y de subrogación hipotecaria, esencial para poder hacer el resto del pago del precio.
Ahora bien, lo que en tiempo de bonanza no constituía ningún problema especial, porque ante la expectativa de crecimiento del precio de la vivienda las entidades bancaria facilitaban el acceso al crédito casi sin restricciones, alimentando la espiral de precios, se convirtió en una pesadilla cuando pinchó la burbuja inmobiliaria, empeoró la situación de las economías familiares, y se impusieron fuertes restricciones al flujo de crédito hacia los particulares, que persisten todavía, y que colocan al comprador en una situación comprometida, obligado contractualmente al otorgamiento de escritura y pago del resto del precio de la vivienda, e imposibilitado para hacerlo al denegarle la entidad bancaria la subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, y no poder encontrar otra financiación.
Partiendo de la base de que el comprador no ha buscado financiación bancaria por sí mismo, y ha optado por la subrogación en la hipoteca constituida por el promotor para la financiación de la construcción, y no se ha condicionado la eficacia de la compraventa a la concesión del crédito por la entidad bancaria al comprador, y por supuesto no se le ha asegurado por la promotora esa financiación para asegurarse la venta, ¿qué es lo que ocurre cuando no es posible cumplir con las obligaciones asumidas, por falta de financiación? ¿Es posible resolver el contrato, por la imposibilidad sobrevenida de cumplirlo?
La STS 820/2013, de 17 de enero da una respuesta clara a esto, y señala:
1.- Que la cláusula o regla rebus sic stantibus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC de que los contratos deben ser cumplidos, y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa, rechazando por regla general su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria
2.- Que eso no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles, antes bien al contrario, una recesión económica de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las respectivas prestaciones de las partes,
3.- Que la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis económica y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como, el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
En definitiva, como señala la más reciente STS (Pleno) núm. 628/2018, de 13 de noviembre, la regla rebus sic stantibus puede aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse el contrato de compraventa de una vivienda, siempre que se justifique debida y rigurosamente, sin que ampare pretensiones oportunistas de rebaja del precio.
Como siempre, hay que examinar caso por caso.