Arrendamientos urbanos: el retraso o incumplimiento en el pago de la renta.

Establece el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que la renta, el precio del arrendamiento, será la que libremente estipulen las partes, y que, salvo pacto en contrario, su pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, debiendo efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Se trata de una obligación esencial, y así se viene reconociendo de forma unánime por la jurisprudencia, no solo respecto de la renta propiamente dicha – SAP Madrid (Sección 19ª),de 21 de marzo de 2007, o SAP Málaga (Sección 4ª), de 23 de septiembre de 2015- , sino también respecto de cantidades asimiladas a la renta, como puedan ser el IBI, los gastos generales de sostenimiento del inmueble, o el coste de los servicios y suministros, cuando  así se haya pactado – STS 749/2015, de 30 de diciembre -, siendo la falta de pago una causa específica de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento por el arrendador, conforme a los artículos 27.2.a) y 35 de la LAU, causa específica a la que se refiere después de haber remitido con carácter general en materia de incumplimiento, en el apartado 1 del mismo precepto, al artículo 1.124 del Código Civil.

La cuestión que se plantea es si es posible distinguir, a efectos de entender incumplida esa obligación esencial que es el pago de la renta en la fecha pactada, como ocurre en otro tipo de obligaciones sinalagmáticas (por ejemplo, en el contrato de compraventa), entre lo que constituye una mora o simple retraso en el cumplimiento de la obligación de pago y lo que es, en sentido estricto, un incumplimiento por falta de pago, una cuestión que no ha sido pacífica y sobre la que ha existido jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales.

Así, sí por un lado la SAP Madrid (14ª) de 14 de febrero de 2000 – como la SAP Madrid (10ª) de 3 de octubre de 1998, o las SSAP Zaragoza de 3 de noviembre de 1998, y 31 de enero de 2001 -, distinguía entre un simple retraso o mora en el pago e incumplimiento, señalando que “no hay base legal para entender que en el ámbito arrendaticio el impago de una mensualidad de renta constituye de por sí y sin excepción un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar su resolución o su desahucio. No es momento de traer aquí a colación toda la doctrina jurisprudencial que en materia de obligaciones se ha generado en torno a cuándo existe incumplimiento y cuando mero retraso en atención a las circunstancias del contrato y de la intención de los contratantes. Pero no se puede prescindir del hecho de que el Código Civil, en su artículo 1.100, prevé como una de las posibles anomalías en el desarrollo de un contrato la de la mora, sea con intimación previa, sea sin intimación, del acreedor. Y, a partir de ahí, habrá que examinar la naturaleza del contrato y de las obligaciones dimanantes de él, así como la intención de los contratantes, para ver cuándo se rebasa el límite de la institución de la «mora» y se adentra uno en el terreno del «incumplimiento».”

Por otro lado, sin embargo,  la SAP Baleares núm. 876/1999, de 9 de diciembre mantenía otro criterio, que ha venido sosteniendo invariablemente en sentencias posteriores –SSAP Baleares 21/10/2003, 11/05/2005, 17/01/2006, o 20/07/2010 – equiparando el retraso en el pago al incumplimiento, al señalar que, como tiene establecida la misma Sala, entre otras en las sentencias de 6 de octubre de 1997, y de 14 de octubre y 16 de noviembre de 1999, que el pago de la renta verificado fuera del plazo contractualmente pactado y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en los artículos 27.2.a) y 35 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos – ni, por consiguiente, el correspondiente pronunciamiento de declaración de enervación de la acción o, en caso de improcedencia de ésta, de estimación  del desahucio postulado – , y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya resultado satisfecha dentro del mismo mes de devengo.”

La SAP Murcia (5ª) núm. 128/2006, de 21 de marzo, por su parte, distinguía entre retraso e incumplimiento, pero entendiendo el concepto de retraso en sentido muy estricto, al señalar que “el retraso no supone incumplimiento contractual alguno, sino una simple alteración puntual de los términos pactados para el pago de la renta, mientras que el incumplimiento se fundamenta en un impago de la renta que por sus características supera el ámbito puntual de aquel y muestra una situación de falta de cumplimiento de la obligación esencial del contrato para el arrendatario, esto es el pago de la renta pactada. En los casos en los que se aprecia retraso, por puras razones de equidad y justicia y con el fin de evitar una actuación abusiva del arrendador tendente a obtener una situación favorable para el mismo en la relación (bien una enervación que prive de este derecho posteriormente, bien el lanzamiento tras agotar el arrendatario el derecho anterior), por lo que la doctrina del retraso se conecta con la prohibición del fraude de ley o el abuso de derecho. La aplicación de la figura del retraso se fundamenta habitualmente en un pago realizado pocos días después del plazo pactado en el contrato y normalmente en demandas que se suelen presentar tras el impago de un solo mes de renta. Sin embargo tal figura no puede ser aceptada cuando el retraso no reúne estas características sino que supone un incumplimiento de mayor alcance que afecta a la propia esencia del contrato de arrendamiento, sin que el arrendador esté obligado a soportar el pago a comodidad del arrendatario, pues éste debe abonar la renta en los periodos pactados previamente, pues aceptar lo contrario sería tanto como dejar la efectividad del contrato a la propia voluntad del arrendatario, lo que está prohibido por el artículo 1.257 del Código Civil.“

La cuestión se planteaba, singularmente, en aquellos supuestos en los que el impago era de una o dos mensualidades, y su pago se producía después de interpuesta la demanda y antes de la citación a juicio del demandado, supuestos en los que algunas Audiencias sostenían que solo existía un simple retraso, mora, pero no propiamente un incumplimiento susceptible de producir un efecto tan grave como es la resolución del contrato, lo que a su vez planteaba la cuestión de resolver a partir de cuándo, o de cuanto,  el retraso se convertía en incumplimiento.

El Tribunal Supremo vino a poner fin al debate con la STS núm. 755/2008, de 24 de julio, que se refiere al supuesto de un retraso de dos meses en el pago de una sola mensualidad, que fue pagada extemporáneamente, con posterioridad a la presentación de la demanda,  señalando en su FD 2º que “Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.”, rechazando en su FD 3º la existencia de abuso de derecho del arrendador por instar la resolución del contrato por el retraso en el pago de una sola mensualidad, al señalar que  “el argumento de que ha existido el abuso de derecho previsto en el artículo 7 del Código Civil, pues no ha habido una contumaz voluntad de impago de la renta; corresponde sentar que si se tienen en cuenta las circunstancias fácticas concurrentes, el arrendatario ha impagado la renta mensual correspondiente a enero de 2001 y el impago de una mensualidad de renta puede provocar la resolución contractual, sin que esta Sala considere que abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma.” La sentencia termina declarando como doctrina jurisprudencial que “el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”

En igual sentido se han venido pronunciando sentencias posteriores del mismo Alto Tribunal, como la STS núm. 193/2009, de 26 marzo, en relación con un contrato de inquilinato que declara resuelto, cuando afirma que “dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un «derecho procesal» que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta.”; o la STS núm. 137/2014, de 18 de marzo – en un supuesto de interposición de demanda seis días después de la fecha en que se acostumbraba a pagar, cuando señala, con cita de anteriores sentencias como las ya citadas, y SSTS núm. 673/2009, de 30 de octubre, y 729/2010, de 10 de noviembre que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad, y que “el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”

Y en el mismo sentido, en un supuesto en el que se declara enervada la acción de desahucio por haberse producido el pago total de las rentas debidas antes de la vista, la STS núm. 180/2014, de 27 de marzo, vuelve a declarar como doctrina jurisprudencial – pero en este caso referido a una vivienda, y en el mismo sentido que lo hizo la STS núm. 755/2008 respecto a los locales comerciales – que “el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”

La respuesta a la cuestión que nos planteábamos, si es posible distinguir, a efectos de entender incumplida esa obligación esencial de pago entre la mora o simple retraso y el incumplimiento en sentido estricto, aplicando la doctrina elaborada en torno al artículo 1.124 CC, parece haber quedado definitivamente resuelta, ya se trate de locales comerciales o de viviendas, en sentido negativo, equiparando retraso a incumplimiento a efectos de resolución del contrato, dado el carácter esencial que tiene la obligación de pago de la renta en la fecha pactada, aun cuando se trate de una sola mensualidad, y aun cuando se trate de solo unos días de retraso; y si bien es posible encontrar sentencias que relativizan en determinadas circunstancias la exigencia de esa puntualidad [p. ej. la SAP Madrid (18ª) núm. 487/2010, de 28 de octubre, que cita y aplica al caso jurisprudencia del TS muy anterior – SSTS 5/01/1935, 6/07/1945, y 5/05/1970 – al caso concreto de una relación arrendaticia de 30 años, sin un solo incidente, en el que se retrasa el pago de la renta del mes de agosto porque, debido al periodo vacacional puede haber un error al no ordenar la transferencia, que se hizo a primeros de septiembre], parece más una respuesta especial a un caso muy concreto que otra cosa.

Queda claro, por tanto, que, establecido que la obligación esencial del arrendatario es el pago de la renta convenida, conducta consustancial a la naturaleza conmutativa y onerosa del contrato de arrendamiento, y correlativa a la entrega de la posesión de la finca objeto del contrato, la renta debe abonarse en el tiempo y lugar convenido, y que el retraso en el pago de la renta supone, en términos generales y a falta de causa justificada, motivo de resolución por incumplimiento, sin que sea de aplicación – como señala la reciente SAP Murcia (5ª) núm. 46/2016, de 23 de febrero – lo dispuesto por el artículo 1.124 CC respecto a al generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia, que a este respecto “presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de «incumplimiento «.”

La puntualidad ya no es que sea una virtud, que lo es, en el caso del pago de la renta es una cuestión de supervivencia del contrato.